一年前——2007年夏秋之间◈★★，中国以一场“天价地”狂潮迎接土地招拍挂竞投制度实施三周年◈★★。北京◈★★、上海魔兽贴吧27◈★★、长沙◈★★、武汉◈★★、广州◈★★、深圳◈★★，35.02亿◈★★、44.04亿◈★★、72.4亿◈★★、92亿◈★★，在那些惊心动魄的槌声中◈★★，各大城市的“地王”们竞逐天价◈★★，“欲与天公试比高”◈★★，引发全国上下对房价浪潮的忧虑◈★★。

　　短短一年后——2008年夏秋之间◈★★，随着中国房地产市场步入寒秋◈★★，开发商资金链纷纷告急◈★★，那些10来个月前风光十足的“地王”们◈★★，现在几乎全都被“退地”的传言所包围◈★★。

　　一年之间到底发生了什么？那几块曾被资本烈火烧成神话的泥土◈★★，现在又处于何种状态？本报驻各地记者的现场目击◈★★，或许能还原这场戏剧性变局的真相于一二◈★★。

　　7月28日◈★★，上海南京东路163号地块◈★★，记者现场看到◈★★，在被拍卖将近一年后◈★★，这里仍然毫无开工的迹象◈★★。目前◈★★，这里是由上海高典停车管理服务有限公司经营的停车场◈★★。停车场现场负责人告知记者◈★★，自两三年前完成动拆迁后魔兽贴吧27◈★★，这里一直作为停车场使用◈★★。

　　去年8月24日◈★★，南京苏宁房地产开发有限公司以44.04亿元竞得这一地块◈★★，每平方米楼面地价(总地价除以建筑面积)达6.69万元魔兽贴吧27◈★★，这至今仍是内地单价较高的“地王”◈★★。

　　“今年4月16日◈★★，这个地块开始交接◈★★，停车场需要和新的业主方重新签订使用合同◈★★，目前暂停营业◈★★，”高典停车管理公司的一位负责人说◈★★，但3个多月过去了◈★★，至今尚未接到关于交接完成的通知◈★★。

　　“苏宁方面尚未正式获得这一地块◈★★，开工更无从谈起◈★★。”7月25日◈★★，苏宁环球集团一位人士向本报记者透露◈★★，

　　“去年拍下这块地后◈★★，我们的土地出让金已经按要求缴清了◈★★，”苏宁地产竞购163号地块时负责前期财务工作的一位人士表示◈★★， 但在交地环节出现了一些状况◈★★，“老板(张桂平)一直在交涉这个事◈★★。”

　　“停车场将继续经营下去◈★★，新签的合同怎么说也得一两年时间◈★★。”停车管理公司的上述负责人表示◈★★。也就是说◈★★，在作为停车场期间◈★★，163号地块将不会开工建设◈★★。

　　另一方面◈★★，163号地块恰在上海轨道交通10号线南京东路站上盖◈★★。据了解◈★★，10号线年底前建成通车◈★★，而南京东路站的建成时间约在2009年10月◈★★。

　　而在**站建设过程中◈★★，**上盖物业的规划魔兽贴吧27◈★★、建设将很难同步进行◈★★，**上盖物业的规划设计需服从**站建设设计的需要◈★★，不排除会有不断调整修改的可能◈★★。

　　在上海◈★★，**站上盖大型地产项目受**建设影响而延期开工早有先例◈★★。静安寺附近的香港太平协和集团协和城二期项目搁浅10年之久的原因之一◈★★，就是**建设规划的一再修改◈★★。

　　“以现在的条件◈★★，地块出让后两年内开工的可能性很小◈★★，超过44亿元的土地出让金交付后◈★★，若不能按期开工◈★★，资金成本压力会很大◈★★。”上述苏宁环球集团的人士表示◈★★。

　　“退地完全不可能◈★★，这么多钱下去了◈★★，退地的损失会很大◈★★。现在老板希望能早日完成土地交接◈★★，早日开工建设◈★★。”上述苏宁地产这位内部人士说◈★★。

　　不过◈★★，即便地块能在短期内开工◈★★，苏宁仍然面临严酷的局面◈★★。正是从苏宁地产于众多外资巨头的竞投下突围而出◈★★，重金拿下163号地块的时候开始◈★★，上海楼市开始进入调整的下行通道◈★★。许多开发商都在想方设法调整开发策略dafabet大发手机版官网下载◈★★，希望能维持投资汇报率◈★★。

　　苏宁集团副总裁吴兆兰此前曾表示◈★★，163地块将被用作苏宁集团总部◈★★，项目将包括底层的商场◈★★、中间为写字楼◈★★、顶层为高酒店◈★★。但据记者了解◈★★，苏宁地产对该项目的前期规划工作因受制于项目成本和率◈★★，已经几易其稿◈★★，至今仍未能敲定◈★★。

　　一位参与苏宁地王项目前期规划的地产服务商人士透露◈★★，为达到合理租金回报◈★★，暂定2012年前后推出市场的163地块项目◈★★，商业面积与写字楼面积的比例可能高达4∶1◈★★，并极力就高区商业面积的规划以及商户组合实现突破◈★★。

　　相关政府部门给予该项目的限高是100米◈★★，按照每层高度4-5米计算◈★★，整个项目层数不会超过20层◈★★。同时◈★★，该项目单层面积从低往高逐层递减◈★★，苏宁地产初步计划是1－10层用作商铺◈★★。

　　“由于成本过高◈★★，这一项目要达到理想的租金回报率◈★★，难度相当大◈★★。而未来项目总体量的80％左右用作零售商业面积◈★★、20％左右为写字楼◈★★，增加零售商业面积的调整◈★★，正是出于拉高租金水平的考虑◈★★。”上述地产服务商人士说◈★★。

　　有业内人士做过这样的测算◈★★：67000元／平方米的楼板价◈★★，加上建设成本◈★★，成本至少8万元/平方米左右◈★★，按商业项目通常8％的年回报率计算◈★★，该项目未来平均租金水平需达6400元／平方米／年◈★★，即17.5元／平方米／天◈★★。

　　什么叫？站在武汉复地“东湖国际”泥泞的工地上可以感受到◈★★：脚下的每平方米土地价值6600多元人民币◈★★，折合楼面地价3290元每平方米◈★★，地块总价35.02亿元◈★★。

　　眼前◈★★，是“东湖国际”3000平方米的营销大厅◈★★；三栋被绿色网子围起来的建筑正在紧张施工dafabet大发手机版官网下载◈★★。远处◈★★，是杂乱的地块和尚未搬迁的厂房◈★★。

　　来自复地武汉公司的消息称◈★★，经过一年筹备◈★★，今年初◈★★，项目施工队已经在28万平方米的工地上开始一期工程建设◈★★。其中头批花园洋房物业于7月开始推介活动◈★★，拟于今年10月面市◈★★。

　　这块方圆792亩的土地◈★★，地处武汉内环的中北路◈★★，毗邻东湖◈★★，位于武汉打造的武昌总部经济区核心地段◈★★，交通便利◈★★，是城区内难得的大宗地块◈★★。在过去50年中这里是武汉重型机床厂的安身之所

　　在去年1月那场竞拍中◈★★，武昌中北路147号地块以19.78亿元起拍◈★★。这块地较终被豫园商城以高出起拍价77%的天价35.02亿元落槌成交◈★★，创下当时全国的“地王”纪录◈★★。而后换手于与豫园商城同为复星系旗下的复地集团——上海复地持有该项目公司70%股权◈★★。

　　之后◈★★，房市大势逆转◈★★。亿房网发布的《2008年上半年武汉房地产数据分析报告》数据显示◈★★：上半年◈★★，武汉市平均每月成交商品住宅3417套◈★★，日均成交113套◈★★，不到去年同期的一半◈★★。

　　尽管遭遇楼市大寒◈★★，今年1月◈★★， “武汉地王”项目还是在各方关注下开工◈★★。复地集团武汉公司总经理王基平在力挺楼盘项目时说◈★★，随着武汉城市圈获批新特区◈★★，武汉经济必将迎来一个发展的高峰魔兽贴吧27◈★★，而承载延续发展的房地产业也必将得到健康持续的发展◈★★。

　　“东湖国际”用地位居东湖和沙湖风景带之间◈★★，是未来的武昌商圈◈★★。此地带的 “东湖天下”等楼盘前几年的售价突破了1万◈★★。

　　房市骤冷后◈★★，“东湖国际”一带高端楼盘的均价仍坚挺在8000元以上◈★★。但情况正在发生改变◈★★。近日◈★★，与“东湖国际”隔路相望的高端楼盘“东湖壹号”◈★★，头批开盘售价已调整到6000出头dafabet大发手机版官网下载◈★★，但销量仍微◈★★。

　　业内人士称◈★★，东湖国际地块楼面地价3290元/平方米◈★★，加上建安和管理成本◈★★，楼盘至少要卖到6000元以上才可能有盈利◈★★。

　　“我们有自己的开发节奏◈★★，不会盲目地推出项目◈★★。多少钱拿的地就有相应多高的市场定位◈★★。”复地武汉公司营销策划负责人李晓丽表示◈★★，复地东湖国际将会在高端楼盘差异化战略上下足功夫◈★★，涵盖高端住宅◈★★、大型集中商业◈★★、中小学◈★★，超五酒店以及会所◈★★，将打破中北路沿线物业过于同质化的现象◈★★。

　　“政府希望我们能保留文物◈★★。但如何保留◈★★，是全部保留还是部分保留◈★★，还要进一步分析论证”◈★★，7月22日◈★★，樊爽明确告诉记者dafabet大发手机版官网下载◈★★，九龙仓从来就没有想过要放弃成都市场◈★★。

　　樊爽是九龙仓集团旗下项目公司龙茂房地产开发(成都)有限公司市场部主任◈★★。发现文物的地块是成都去年的“商务地王”——锦江区“红星路地块”——位于大慈寺路以南◈★★、红路星步行街以东◈★★、江南馆街以北◈★★、纱帽街以西◈★★，总面积达100余亩◈★★，净用地面积82亩◈★★。

　　去年9月20日◈★★，经过近140轮次的竞价◈★★，红星路地块被九龙仓以8800万元/亩的价格竞得◈★★。红星路地块由此创造的总价72.4亿元◈★★，仅次于同年7月在长沙诞生的92亿元“中国地王”◈★★。

　　在成都dafabet大发手机版官网下载◈★★，九龙仓共有5家全资子公司◈★★。据成都市国土局知情人士透露◈★★，基本上每个公司独立负责一个项目◈★★，“全额注册◈★★、无借贷”的◈★★，龙锦综合开发(成都)公司新近刚刚成立◈★★，未来将是“红星路地块”的项目业主◈★★。

　　至今◈★★，九龙仓握有红星路地块已近10个月◈★★，根据市政府要求◈★★，该地块得主“必须在8个月内动工◈★★，3年半内竣工并投入使用”◈★★。对此魔兽贴吧27◈★★，樊爽向记者表示◈★★，因文物勘测工作还在进行◈★★，所以“还不好准确给出开工时间◈★★，工程虽要延后◈★★，但我们依旧看好成都”◈★★。

　　针对九龙仓因拍卖地块挖掘出文物而趁机向地方政府“要价”的说法dafabet大发手机版官网下载◈★★，比如为“挽留”九龙仓市政府将在成都南部新区拿出一幅约300亩的土地低价补偿给九龙仓等——前述市国土局知情人向记者称“绝无可能”◈★★，“我可以明确告诉你◈★★，九龙仓一直在按期交付土地价款◈★★，商务部每次批多少◈★★，他们就缴多少◈★★，目前已经支付不少于20亿元◈★★。”

　　对于红星路地块的价格◈★★，该知情人表示即使5.12地震后看也并不高◈★★，“那块地是个‘’◈★★，到目前为止附近也就只卖了它◈★★，附近可以说无地可卖◈★★。为什么说价格并不高◈★★，因为九龙仓不是拿这个地开发完就卖掉的◈★★，而是在这个项目上运营物业”◈★★。

　　2007年◈★★，香港老牌上市公司九龙仓在内地的土地储备已达到836万平方米◈★★。除了红星路地块◈★★，九龙仓在成都还有拥有4个开发项目魔兽贴吧27◈★★。

　　有人感叹九龙仓资金链“强壮”◈★★，控盘有术◈★★。但本报记者从四川省发改委处了解到◈★★，九龙仓计划向银行贷款的金额“还不小”魔兽贴吧27◈★★。比如九龙仓双流项目◈★★，占地约543亩◈★★，一期建设一个国际品牌服装直销商城◈★★，总投资22.5亿元◈★★，其中银行贷款14.625亿元◈★★；九龙仓东大街11号地块dafabet大发手机版官网下载◈★★，占地约106亩◈★★，项目总投资16亿元◈★★，其中银行贷款10.4亿元dafabet大发手机版官网下载◈★★。

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